Фонд Інновацій та Розвитку Україна за підтримки Black Sea Trust for Regional Cooperation (Project of the German Marshall Fund) надає серію юридичних консультацій-роз’яснень доступною мовою про корупцію та методи боротьби з нею.
18 травня 2021 року вступили в силу зміни до Земельного кодексу, зокрема і щодо процедури земельних торгів.
Відповідно до вимог чинного земельного законодавства права на земельні ділянки комунальної та державної власності мають передаватись на конкурентних засадах за процедурою земельних торгів. Однак ст. 134 Земельного кодексу України містить перелік винятків, за яких ділянки можуть передаватись в оренду без конкурсу.
Так, згідно з ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі:
- розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
- використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
- використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;
- будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
- надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;
- надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
- розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
- надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
- надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
- надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;
- будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);
- будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
- передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
- надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб’єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;
- поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
- передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;
- надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;
- надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
- надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу;
- надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення;
- надання земельної ділянки державної або комунальної власності в користування (оренду) інвестору із значними інвестиціями для реалізації інвестиційного проекту із значними інвестиціями.
Права на земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на цих ділянках об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Саме виняток щодо розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна, використовується недоброчесними посадовими особами, які у змові з приватними забудовниками, уникаючи земельних аукціонів, передають за безцінь права на державний актив. Для цього посадові особи розташовують невелику нежитлову тимчасову споруду на економічно привабливих для забудовників землях. У подальшому споруді надають статусу капітального будівництва та продають обраній компанії. Право власності на об’єкт дозволяє в обхід аукціону отримати право на земельну ділянку необмеженої площі без земельних торгів за ціну, яка набагато нижча за ринкову.
Але, якщо торги були і їх визнано такими, що не відбулися, з підстави наявності лише одного учасника, а також якщо для участі у повторних торгах щодо цього самого лота подав заяву лише цей учасник, він має право придбати земельну ділянку або набути право користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису) нею за запропонованою ним ціною, але не менше стартової ціни, визначеної відповідно до частини першої статті 136 цього Кодексу.
Ця схема дістала назву «туалетної». Її приклади можна прочитати тут, тут і тут.
Суб’єкт переважного права має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, за умови, що він сплачує ціну, за якою продається така земельна ділянка, а в разі продажу через електронний аукціон - за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Для реалізації переважного права орендар або інший суб’єкт переважного права надає згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот. У разі відмови сплатити таку ціну продажу лота він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією.
Юридичну консультацію підготувала експерт Фонду Інновацій та Розвитку-Україна та співавтор законів про Антикорупційний суд та про захист викривачів корупції Людмила Арахамія.
Проект "Збільшення спроможності громадськості боротися з корупцією на місцевому рівні" реалізується Фондом Інновацій та Розвитку-Україна за підтримки Black Sea Trust for Regional Cooperation» (Project of the German Marshall Fund).
Думки, висловлені в цій публікації, не обов'язково відображають точку зору Black Sea Trust або його партнерів.
